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Immobilienwertermittlung

Allgemeine Fragen zum Thema Wertermittlung

Rund um das Thema der Wertermittlung zu einer Immobilie treten regelmäßig Fragen auf, so zum Beispiel zu den Kosten, welche Unterlagen und Zuarbeiten benötigt werden oder wozu solch ein Gutachten letztendlich genutzt werden kann.

Übersicht der Fragen:

Wofür benötige ich eine Immobilienbewertung?

Ein Gutachten ist (unterstützend) notwendig bei:

  • An-/Verkauf
  • Vermögensübersicht
  • Ehescheidung (Zugewinnausgleich)
  • Erbauseinandersetzung (auch Pflichtteilergänzungsanspruch)
  • Vormundschaftsangelegenheiten
  • Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG (Erbschafts-/Schenkungssteuer)
  • Einlage bzw. Entnahme von Betriebsvermögen
  • Teilwertermittlung (steuerliche Bewertung)
  • Entschädigungsanspruch
  • Bestimmung des Werts von Wohnrechten (Wohnungsrecht, Nießbrauchrecht nach BGB)
  • Finanzierung (Beleihungswert)
  • Gebäudeversicherung (Versicherungswert)

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Was kostet ein Bewertungsgutachten?

Für Privatgutachten galt bis zum 01.07.2009 die HOAI (Honorarordnung für Ingenieure und Architekten). Danach ist das Honorar frei verhandelbar. Die meisten Sachverständigen orientieren sich am Aufwand und somit am Stundensatz. Wir rechnen bei unseren Aufträgen, sowie zwingend bei gerichtlichen Aufträgen nach dem JVEG (Justiz Vergütungs- und Entschädigungs- Gesetz) ab. Hierfür ist ein Stundensatz von 90€ vorgeschrieben. Je nach Immobilienart, Größe und Objektbesonderheiten sowie der Vollständigkeit der Objektunterlagen variiert der Aufwand für den Bewertungssachverständigen. Für Gutachten über Gewerbe-/ Spezialimmobilien werden Zuschläge berechnet. Dabei ist nicht nur der höhere Aufwand, sondern auch die erhöhte Schwierigkeit und das Haftungsrisiko maßgebend. 

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Welche Unterlagen vom Objekt werden für eine Immobilienbewertung benötigt?

Für ein „Wert-Gutachten“ werden bei allen Immobilienarten benötigt:

  • Aktueller und vollständiger Grundbuchauszug
  • Auszug aus dem Liegenschaftsbuch mit Katasterkarte
  • Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte)
  • Wohn-/Nutzflächenberechnungen
  • Baubeschreibung
  • Aufstellung durchgeführter Modernisierungen der vergangenen 20 Jahre

Zusätzlich hole ich als Gutachter die notwendigen behördlichen Auskünfte für Sie ein:

  • Auskunft/Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Bescheid über den abgabenrechtlichen Zustand (Erschließungsbeiträge)
  • Bauplanungsrechtliche Gegebenheiten (z.B. Festsetzungen im Bebauungsplan, Darstellungen im Flächennutzungsplan)
  • Auskunft aus dem Altlastenkataster
  • Auskunft zum Denkmalschutz

Bei Wohnungs- und Teileigentum werden zusätzlich benötigt:

  • Teilungserklärung nebst evtl. Änderungen
  • Wirtschaftspläne der vergangenen 3 Jahre
  • Wohngeldabrechnungen der vergangenen 3 Jahre
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen 3 Jahre
  • Stand über die Höhe der Instandhaltungsrücklage

Bei vermieteten Objekten werden zusätzlich benötigt:

  • Aufstellung der Nettokaltmieten mit Etage, Größe und Datum der letzten Mieterhöhung
  • Mietverträge (bei komplexen Objekten exemplarisch 3 bis 5 Verträge)
  • Hinweis, ob Investitionsmieten vorliegen (Eigentümer hat speziell für Mieter Um-/Einbauten vorgenommen)

Bei Managementimmobilien wird zusätzlich benötigt:

  • BWA  bzw. GuV-Rechnung oder Bilanzen der vergangenen 3 Jahre

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Werden Ihre Gutachten auch vor Gericht und beim Finanzamt anerkannt?

Ja.

Der immer noch weit verbreitete Irrglaube, nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige dürfen in Gerichtsverfahren tätig sein, ist nicht korrekt. Im § 404 Abs. 2 Zivilprozessordnung ist eben nicht zwingend vorgeschrieben, dass lediglich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige vom Gericht zu beauftragen sind. Es handelt sich vielmehr um eine „Kannvorschrift“. Da die öffentliche Bestellung eine längere Tradition besitzt und die Zertifizierung „erst“ seit 20 Jahren in Deutschland etabliert ist, hält sich dieser Irrtum hartnäckig. Das LG Hannover, Beschluss vom 28.02.2003 – 13 T 27/03 hat bspw. entschieden, dass auch nicht öffentlich bestellte Sachverständige im Rahmen der Zwangsversteigerung beauftragt werden können, wenn die notwendige Fachkunde nachgewiesen wird. Dies ist durch die international gültige Zertifizierung mit strenger Qualitätssicherung sichergestellt.

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Wie gehen Sie bei der Hausschätzung vor?

  1. unverbindliche Beratung des Kunden: WAS möchte der Mandant WARUM und WANN?
  2. protokollierte Ortsbesichtigung mit Aufnahme der Ausstattungsqualität, des Bauzustands und des Umfelds
  3. Überprüfung der Vollständigkeit der Objektunterlagen und ggf. Beschaffung fehlender Dokumente
  4. Einholung von wichtigen Behördenauskünften wie Baulasten, Erschließungssituation etc.
  5. Recherche der für die Wertermittlung notwendigen Marktdaten und Marktinformationen
  6. Fertigung des Gutachtens mit Beschreibung, Bewertung und Würdigung der Aussagefähigkeit der Wertermittlungsergebnisse
  7. Übersendung des Gutachtens an den Auftraggeber
  8. Beantwortung von evtl. Fragen zum Gutachten

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Entspricht der Verkehrswert dem Marktwert bzw. sind die Werte mit dem Kaufpreis identisch?

Der Verkehrswert ist im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) gesetzlich definiert. Dabei handelt es sich um einen objektiven Tauschwert der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr bedeutet, dass bei der Immobilientransaktion keine persönlichen Umstände (z.B. Verkauf unter Verwandten) oder ungewöhnliche Verhältnisse (z.B. Notverkauf, Zwangsversteigerung, Lieberhaberobjekte etc.) im Spiel waren. Schließlich sind alle den Wert beeinflussenden Faktoren wie rechtliche Gegebenheiten (z.B. Belastungen durch Baulasten, Wohnungsrecht, Überbau, Mietverträge etc.) und alle Eigenschaften der Immobilie (Grundstücksform, Bauzustand, Ausstattungsqualität etc.) zu berücksichtigen. Damit ist der Verkehrswert ein fairer Immobilienwert, den beide Parteien (Eigentümer und Käufer) unter Beachtung aller Umstände sowie der Angebots- und Nachfragesituation aushandeln würden. Der Gesetzgeber hat 2004 klargestellt, dass der Verkehrswert dem Marktwert entspricht. Beide Wertbegriffe sind also identisch. Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung muss sein Gutachten somit anhand der Marktkonformität seines Ergebnisses messen lassen. Ein Marktwert, der nicht dem Verkehrswert entspricht widerspricht gleichzeitig den gesetzlichen Anforderungen.

Davon abzugrenzen ist der Kaufpreis. Dieser entsteht immer subjektiv zwischen Verkäufern und Käufern. Ungewöhnliche oder persönliche Präferenzen können enthalten sein. Ebenso spielt die Qualifikation der Parteien eine wichtige Rolle. Kaufpreise sind also subjektive Werte, während der Verkehrs- und Marktwert ein objektiver Wertbegriff ist. Daher müssen Verkehrs-/Marktwert nicht immer identisch mit dem Kaufpreis sein.

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Welchen Einfluss hat eine Baulast auf den Wert einer Immobilie?

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen. Vertragsparteien sind immer der Grundstückseigentümer und die Behörde. Baulasten werden benötig, um für bestimmte Bauvorhaben eine Baugenehmigung zu bekommen.

Dabei verpflichtet sich der Eigentümer:

  • a) etwas zu tun
  • b) zu dulden oder
  • c) etwas zu unterlassen

Nehmen wir ein einfaches Beispiel: Ein Grundstück wird geteilt. Der hintere Grundstücksbereich soll bebaut werden. Zwingend erforderlich für eine Baugenehmigung ist eine gesicherte Erschließung (Zufahrt zum Grundstück). Diese kann in der Gestalt gewährt werden, als das der vordere Grundstückseigentümer schriftlich erklärt, eine bestimmte Fläche seines Grundstücks (Zufahrt) zur Verfügung zu stellen. Das nennt man dann Erschließungsbaulast. Eine andere Baulastform ist die Stellplatzbaulast. Schreibt die Stadt oder Gemeinde eine bestimmte Anzahl von Kfz-Stellplätzen vor und hat der Eigentümer aufgrund der Grundstücksform nicht ausreichend Platz, die geforderte Anzahl nachzuweisen, kann er bspw. die notwendige Anzahl an Stellplätzen auf dem Nachbargrundstück nachweisen. Dazu müsste der Nachbar gegenüber der Behörde erklären, dass er eine bestimmte Anzahl an Stellplätzen abtritt. Stellen Sie sich vor, es müssen 10 Kfz-Stellplätze nachgewiesen werden. Der Eigentümer kann aufgrund bautechnischer Bedingungen lediglich 5 Stellplätze nachweisen. Das Nachbargrundstück ist hingegen so konzipiert, dass es über 20 Stellplätze verfügt. Es könnten also 5 Stellplätze problemlos dem Nachbarn zur Verfügung gestellt werden.

Bei einer Baulast entstehen natürlich Vor- und Nachteile. Der Werteinfluss ist sehr individuell und nur im Einzelfall sachverständig zu ermitteln. Da Baulasten auch beim Grundstücksverkauf auf den neuen Eigentümer übergehen, muss deren Wertauswirkung vom Gutachter geprüft und bewertet werden. Beim Grundstückseigentümer, der Flächen seines Grundstücks zur Verfügung stellt, können Nachteile auftreten. Beispielsweise kann sein Grundstück nicht mehr voll baulich ausgenutzt werden. Er verliert vermietbare Fläche. Meist sind die Wertauswirkungen nicht so gravierend wie das Wort „Baulast“ vermuten lässt. Dennoch entstehen Wertunterschiede, die zu berücksichtigen sind.

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Viele Wohnflächenangaben sind falsch. Prüfen Sie auch die korrekte Wohnfläche?

Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass die Wohnflächenangaben um bis zu 85 % von der Realität abweichen. Umso wichtiger ist daher eine Kontrolle der Maßangaben.

Dies kann auf unterschiedliche Weise erfolgen:

  1. Überschlägige Überprüfung anhand des Verhältnisses Grundfläche/Geschossfläche zu Wohnfläche. 
  2. Überprüfung der Flächenangaben auf den Bauzeichnungen mit der Realität durch Probemaße. 
  3. Erstellung einer Wohnflächenberechnung anhand der Grundrisse. 

Eine komplett neue Wohnflächenberechnung erstellen wir zum Festpreis von 149 € inkl. MwSt. (bis 80m². Darüber hinaus kostet jeder weitere m² 2 Euro). Diese empfehlen wir Eigentümern, Käufern, Mietern falls Baupläne fehlen und Zweifel an der Fläche besteht. Nur so sind Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen und Wertermittlungen wirklich sicher und Streitigkeiten werden von vornherein vermieden.

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